Konzessionsmodell

Public-Private-Partnership
Private-Public-Partnership (PPP) arbeitet aktiv daran, private Unternehmen früh in öffentliche Bauvorhaben einzubinden. Dies ist Bestandteil für die Sicherung und den Ausbau der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit einer Immobilie. Je früher alle Beteiligten in die Planung einbezogen werden, desto wirtschaftlicher lässt sie sich betreiben.

Public Private Partnerships haben in einigen europäischen Ländern wie zum Beispiel Großbritannien und Frankreich bereits eine längere Tradition. In den letzten Jahren schlossen sich immer mehr europäische Staaten dem PPP-Gedanken an. Die Glöckner Unternehmungsgruppe praktiziert PPP bereits seit vielen Jahren im Sportstättenbereich.

PPP-Begriff und Vertragsmodell
Unter PPP werden langfristige Kooperationen zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft verstanden, deren Zweck die Erfüllung öffentlicher Aufgaben ist. Damit aus der Zusammenarbeit Effizienzzuwächse entstehen können, ist die optimale Risikoallokation zwischen öffentlichen und privaten Partnern ein bedeutender Faktor. In Bezug auf die vertragliche Regelung zwischen öffentlicher Hand und privatem Konsortium unterscheidet man in verschiedene PPP-Modelle:

• Das PPP-Erwerbermodell ist für den schlüsselfertigen Bau oder die Sanierung von Gebäuden vorgesehen, die anschließend betrieben werden. Während der 20- bis 30-jährigen Vertragslaufzeit ist der Auftragnehmer Eigentümer des Vertragsobjektes. Der Eigentumsübergang auf die öffentliche Hand findet in der Regel erst nach Abschluss der Betriebsphase statt.

• Beim PPP-FM Leasingmodell werden die Objekte errichtet oder saniert und an den Auftraggeber verleast. Ein wesentlicher Unterschied zu den herkömmlichen Formen des Immobilienleasings besteht darin, dass der Auftragnehmer Betreiberleistungen über eine Laufzeit von 20 bis 30 Jahren erbringt.

• Das PPP-Inhabermodell beinhaltet die Erstellung oder Sanierung von Objekten einschließlich Unterhaltung und Betrieb über einen Zeitraum von 15 bis 25 Jahren oder noch länger. Das Eigentum am Vertragsobjekt verbleibt während der Vertragslaufzeit bei der öffentlichen Hand. Die private Seite erbringt Leistungen in den Bereichen Planung, Bau, Finanzierung, Instandhaltung und Betrieb und erhält mit Abschluss der Bauphase ein regelmäßig von der öffentlichen Hand zu zahlendes Entgelt, das sämtliche Kosten für Investitionen und Betrieb abdeckt. Dieses Vertragsmodell wird auch als Betreibermodell bezeichnet.

• Dem PPP-Konzessionsmodell kommt eine Sonderstellung zu. Hierbei wird der Auftragnehmer in der Regel nicht durch ein Entgelt des Auftraggebers vergütet, sondern erhält das Recht zur Drittnutzerfinanzierung. Demzufolge deckt er seine Kosten in der Regel über Entgelte, die Dritte für die Benutzung zahlten.

Kosteneinsparungen zwischen 9 und 25 Prozent
Mit einer Umsetzung von Projekten der öffentlichen Hand als PPP ergeben sich für die planenden Berufe neue Herausforderungen. Ein wichtiger Aspekt von PPP-Projekten ist der Lebenszyklusansatz, der von der Planung über den Bau bis hin zu Betrieb sowie Wartung und Instandhaltung reicht. Da PPP-Projekte auf eine Optimierung der Lebenszykluskosten abzielen, ist eine frühzeitige Einbindung der planenden Berufe unabdingbar.

Frühzeitige Kooperation der Planer ist unabdingbar
Je früher im Lebenszyklus des Gebäudes Festlegungen getroffen werden, desto größer ist der Einsparungseffekt. Je weiter das Projekt voranschreitet, desto geringere Einsparungspotentiale sind vorhanden und desto höher werden die Implementierungskosten. Als optimaler Zeitpunkt für das sogenannte Value Management zur Lebenszykluskostenoptimierung gilt die Phase zwischen Ideenfindung und Entwurfsplanung.

Das bedeutet, dass bereits in einem frühen Projektstadium Planer, Bauunternehmen und Betreiber kooperieren und ihre Belange aufeinander abstimmen sollten. Da die Kosten für das Betreiben einer Immobilie schon nach fünf bis zehn Jahren die Baukosten erreicht haben können, trägt ein frühzeitig entwickeltes Facility-Management-Konzept wesentlich zur Optimierung der Lebenszykluskosten bei.